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房地产:应该从此危机中寻找机遇

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  “危机”既是“危难”,也是“机遇”。信心是克服困难、转危为机的重要思想基础。

  首先,要积极适应市场变化,尊重经济规律。面对百年未遇的经济危机,房地产行业应认清形势,抛弃幻想,主动调整,高利率时代已经过去,房地产企业必须降低期望值,思维理性回归。

  其次,要反周期扩张求发展。著名投资家巴菲特有句名言 “在别人恐惧时贪婪,在别人贪婪时恐惧”。在金融危机之下,土地资产价格下降,许多开发商由于形势不明或本身财务压力大而不敢或不能扩张,此时对没有土地储备的房地产企业而言正是扩张的绝佳时机,市场低迷时,收储土地开发建设,开发成本低,市场上升时,开盘售楼,物业售价高。把握市场节奏反周期运作是企业快速成长的捷径。

  第三,在危机蔓延之时,行业重组特别是房地产行业的重组洗牌必将加剧。洗牌不是一个简单的大鱼吃小鱼的过程,而是强强联合、优胜劣汰、走向新生的战略调整。因此,苦练内功,养精蓄锐,为新一轮市场竞争抢占先机是房地产企业当前面临的主要课题。

  创新模式 强自身造血功能

  对于房地产开发商,“生于敏感毁于迟钝”、“生于忧患死于安乐”是任何时候都必须铭记的法则。千方百计让企业拥有更多的现金流是当前企业应对危机的根本保证。地产危机按专家预言正在向深度发展,未来1—2年内,政策层面和企业大量存“房”的现实,房价只可能在底部盘整。以前房地产企业顺风顺水,往往忽略风险管理,危机之下要学会把持风险。应对危机、控制风险最好的方式就是商业模式的创新,现代企业的竞争已不是产品的竞争而是商业模式的竞争,失败的企业大体相似,成功的企业各有各的不同。企业的失败大体就是那几种原因:资金、人才、战略、执行等等。而企业的成功之路则各有千秋,每个成功的企业,都是找到了适合自己发展的独特经营思路和商业模式才能发展壮大,并不断随着经营环境、竞争因素以及消费者变化来调整和升级自己的商业模式。在市场千变万化、竞争日益激烈的今天,我们的企业要想脱颖而出发展壮大,必须不走寻常路,设计适合自己的、富有竞争力的、与众不同的成功商业模式。尤其对于新组建的企业,创新的商业模式可以使企业出奇制胜、脱颖而出,走出红海而步入蓝海,实现企业裂变式的增长。当企业面对困难的时候,首先是引进战略投资者,加强合作,实行优势互补,内引外联,先输血,再造血;第二在开发模式上可采用定向开发和商业开发相结合的全新模式,在市场低迷时,可用部分土地做定向开发,引定向开发之资输企业之血,保证企业的现金流,资金压力小,市场风险小,同时房地产企业可以通过定向开发树品牌,聚人气,坐享商业开发土地的溢价;在市场上升期,使商业开发实现开发利润的最大化。

  严格管理 实现低成本开发

  转变经营方式,促进企业管理的精细化、现代化,关键在控制成本。以前房地产企业经营与管理方式是“成本+利润=价格”,当时什么价格都有市场,成本不需要控制都可以盈利,只要订出利润指标,价格就出来了。而现在已经转变为“利润=价格-成本”,房地产企业已不能主导价格,利润与成本交战,要获得满意回报,就必须控制成本,成本越低,利润越大,反之,成本增加,利润越少。

  成本控制首先是管理费用的控制。管理成本控制有多种手段,一是裁员降薪,二是减薪不裁员,三是不裁员不降薪,提高工作效率;其次是加强管理,确保质量,降低工程直接成本;第三,严格招投标制度,把握采购环节,杜绝大手大脚、内外勾结行贿受贿现象发生;第四,量体裁衣,根据市场需要确定开发规模,改原来的“量入为出”为“量出为入”,按需求决定投入,确保资金安全。

  据了解,在房地产市场高峰期的2007年10月湖北省房地产投资集团有限公司在武汉郊区获得一宗土地,进入2008年8月以后,市场急转而下,项目所在地辖区房价急剧下跌,高层房屋售价由4500元平米跌至3300元平米左右。该公司立即采取多管齐下降成本,并不断提高品质,优质优价,同时提高容积率,降低楼面地价,尤其是优化设计,加强了管理,降低了总成本。

  通过采取上述措施,目前该项目在所辖区域属地标性建筑,据预测售价可达到3500元平米,高出区域平均房价200—300元平米,而总成本由3733元平米降至3141元平米,降低592元平米,可实现利润6040万元,自有资金利润率50%。由此可见在市场急剧变动之时,严格管理、提高品质、严控成本,的确可以使项目有效化解风险,转危为安。

  铸造品牌 赢得企业稳步发展

  房地产企业在任何一个时代,要赢得市场,关键点万变不离其宗:产品,即房子。房企所能做的应该是在自己的品质上下功夫。

  提升产品品质要从产品的规划、设计、创新、节能、环保诸多方面深入研究,房地产调整周期市场选择的主要依据就是品牌。品牌的营造应该围绕企业的品牌、产品的品质、环境的品位来展开。品牌是一种标识,更是社会公众和市场对一个企业的认知、评价和印象,是一种重要的经营资产。房地产开发项目在空间上不可移动性,使得它在营销上与一般商品不同,房地产开发企业必须把项目和声誉结合起来,吸引消费者。如果企业品牌与产品品质不能有效的结合,企业的长线发展将会受到重大制约。凡是珍视品牌的房企,其应对风险的能力相对就高。因此,越是在危机的时候,房企越应该珍视自己的品牌,越应该采取品牌经营化。两军对垒勇者胜,市场竞争智者胜,产品经营品牌胜,空谈误国误企、务实兴邦兴业。



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